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敷金返還請求に関する最高裁の判決
今日の出来事ではないが、先週の金曜日に最高裁判所の第二小法廷で重要な判決が出た。事件の概要から説明しようと思う。簡単に言うと、住宅の借主が家主に敷金の返還を求めた事件である。今回の場合、1998年に契約されたものであるが、契約書の中で住宅修繕費負担の特約(借主に負担を求める内容だった)があったにもかかわらず、通常の使用による損耗は家賃によって補修すべきとして、判決はこの特約を無効とし、敷金の返還を命じた。

近年、敷金をめぐるトラブルが増えている。一番の背景は、バブル時代とその崩壊後で不動産の価格が変動しているので、家賃も変動するのだが、長期の賃貸借契約をしている場合、簡単に家賃を変更できないケースもあり、(家賃が低いままの場合)敷金などで不足を補おうとしたりする家主がいることなども背景かもしれない。住居ではなく、商業用などの保証金などもトラブルが多いようだ。
さて、この問題、検索をかけたら、取り上げているblogがあった。不動産コンサルタントのお仕事をされてる方のようである。まあ、そのようなお仕事に携わる方にとっては、重要な判決だろう。敷金をめぐるトラブルが増加にしていることに対して、行政(旧建設省だけでなく地方自治体も)はガイドラインを出していて、「通常の使用による損耗は家賃によって補修すべき」という内容が増えている。このようなガイドラインは、この事件の契約後に公表されたものが多く、当時の商慣習では原状回復義務は借主側にあったので、今回の判決は納得できないという意見を述べられている。

実際のところ、今回の判決は行政のガイドラインによって作られた、現状の流れを裁判所が追認するものとも考えられる。つまり、敷金返還を求めるトラブルが増えたために行政は、「通常の使用による損耗は家賃によって補修すべき」というガイドラインを作成し、そのような流れが一般的となった。裁判所としては、そのような現状を見て、今回の判決では、契約書の一部を無効とする判決を出した、と捉えることが出来る。

この問題が重要であると、僕が考える理由は、このような契約の軽視がもたらす弊害である。確かにガイドライン以前の契約だから、ガイドラインの趣旨と異なる契約条項は契約書どおりに認められるべきという考え方もあるだろう。しかし、もっと突っ込んで、行政のガイドライン自体が“良いもの”かどうかも検討されるべきだったかもしれない。この社会では自由な契約が原則である。そして、敷金の考え方などは地方ごとによっても商慣習の違いにより異なっていたのが現実である。それを一律に契約内容を事後的に無効に出来るとする考え方は、事前の契約時の人々の行動にゆがみをもたらす。このことは社会厚生上のゆがみをもたらす可能性がある。

不動産をめぐる問題は過去にも問題があった。長期の借地権、借家権に関して、借主に大きすぎる権利を裁判所が認めてしまい、住宅(特に一戸建て)の借地、借家の市場が大きく阻害されていた。この問題は定期借地権、定期借家権という新しい制度を導入するまで、非常に大きな問題となっていた。今回の問題は、単に敷金の低下と賃料の上昇という形で市場に反映されるだけかもしれない。しかし、裁判所が過去の教訓に学ばなかった、残念な判決であるように思える。

本題とは関係ないが、裁判員制度についてのサイトがある。なかなか理解の浸透してない新しい制度であるように感じているので、とりあえずリンクしておく。
| 今日の出来事 | 18:24 | comments(0) | trackbacks(1) | ↑PAGE TOP
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| - | 2010/07/13 8:49 PM |